Sto acquistando una casa e il venditore vuole acquistare la mia: posso "regalargliela" ed evitare l'imposta di bollo?

Vorrei ridimensionare la mia casa indipendente in campagna e trovare qualcosa di più piccolo nella città vicina, che si adatti alle mie esigenze quando sarò più grande.

La settimana scorsa mi sono imbattuta nella casa perfetta. I venditori erano una giovane famiglia che viveva in una casa a schiera vicino alla strada principale e aveva bisogno di qualcosa di più grande.

L'agente immobiliare mi suggerì di mostrare loro la mia casa indipendente e, per pura coincidenza, la vollero.

Mi hanno offerto il prezzo richiesto e ho ricambiato il favore. La mia casa vale 500.000 sterline, ovvero 50.000 sterline in meno di quella che sto comprando. Anche se la mia è più grande, ha bisogno di lavori di ristrutturazione e non ha i mezzi di trasporto o i servizi migliori.

Ho anche mantenuto un piccolo appartamento di mia proprietà a Londra. Il mio avvocato dice che dovrò quindi pagare il bollo aggiuntivo per la seconda casa, che ammonterà a 45.000 sterline.

Capisco che l'imposta di bollo non viene applicata sugli immobili donati. È possibile effettuare uno scambio in cui pago al venditore la differenza per ridurre l'imposta di bollo?

Quindi, ad esempio, loro comprerebbero la mia casa per £0 e non pagherebbero alcuna imposta di bollo, mentre io comprerei la loro proprietà per £50.000 e pagherei £2.500 invece dell'importo intero?

Ed Magnus di This is Money risponde: Questa è una domanda interessante e vale la pena porsi, visto quanto è costosa l'imposta di bollo .

Potresti aver sentito dire che regalare un immobile, anziché venderlo, può esentare l'acquirente dall'imposta di bollo, il che è corretto.

Ma la tua situazione è più di una semplice rivelazione. Quindi potrebbe funzionare?

Per una consulenza specialistica abbiamo parlato con Arjun Kumar , fondatore del servizio di contabilità online Taxd, Andy Noton , socio dello studio di contabilità Lubbock Fine e Mark Barrett , specialista fiscale presso Property Tax Advice Ltd.

Arjun Kumar risponde: Sebbene non vi sia imposta di bollo se una proprietà viene donata per intero, cercare di contrassegnarle come due donazioni separate verrebbe probabilmente considerato come una transazione collegata e sottoposto alle norme antielusione dell'Agenzia delle Entrate e delle Dogane di Sua Maestà.

Mark Barrett aggiunge: " Il suggerimento di donare beni in entrambe le direzioni per evitare la tassa di trasferimento della proprietà non può funzionare. Esistono norme specifiche per questo scenario".

Ed Magnus aggiunge: La scappatoia che pensi di aver individuato purtroppo non ti riguarda.

Non specifichi se una delle due proprietà ha un mutuo, ma se così fosse, ciò comporterebbe ulteriori complicazioni.

Un immobile donato sarebbe soggetto all'imposta di bollo se il mutuo in essere fosse pari o superiore a £40.000. In tal caso, l'imposta di bollo è dovuta sul valore del mutuo, non sul valore dell'immobile.

In tal caso, il mutuo dovrebbe essere assunto dalla persona che riceve il regalo oppure estinto.

Per essere accettato, il creditore dovrebbe anche accettare il trasferimento e verificare che la persona a cui viene donato l'immobile abbia i requisiti per usufruire del mutuo.

Ed Magnus risponde: L'altro aspetto complicato per te è se sei tenuto a pagare il sovrapprezzo dell'imposta di bollo sulla seconda casa.

A ottobre il cancelliere Rachel Reeves ha aumentato l'imposta di bollo sugli acquisti di seconde case dal 3 al 5 per cento in aggiunta alle aliquote esistenti.

Ciò significa che chi vuole acquistare una seconda casa dovrà sborsare ancora più tasse in anticipo per poterlo fare.

In circostanze normali, chi si trasferisce da una casa all'altra non è tenuto al pagamento dell'imposta di bollo, anche se possiede una seconda proprietà, come una casa per le vacanze o un immobile da affittare.

Per saperne di più

Il potenziale problema per te è che hai conservato il tuo primissimo appartamento, che supponiamo sia stato acquistato come residenza principale in quel momento.

Andy Noton risponde: La questione chiave in questo caso è se la casa venduta dal lettore sia o meno la sua "residenza principale".

In definitiva, il sovrapprezzo dell'imposta di bollo non si applica quando qualcuno acquista una nuova casa per sostituire la propria residenza principale, indipendentemente dal fatto che possieda o meno una seconda casa.

Questa distinzione è fondamentale, poiché ridurrebbe l'onere fiscale da 45.000 a 17.500 sterline.

La difficoltà sta nel fatto che non esiste una definizione legale precisa di cosa si intenda per "residenza principale", ma l'HMRC fornisce delle linee guida.

Di solito, il fattore principale è il luogo in cui la persona trascorre la maggior parte del suo tempo, ma anche altri fattori, come ad esempio il luogo in cui è registrata presso un medico di base, sono rilevanti per l'HMRC quando si tratta di prendere una decisione.

Pertanto, con l'aiuto del proprio avvocato, il lettore dovrà stabilire quali delle sue proprietà possono essere considerate residenza principale.

Questo dovrà essere dichiarato nella dichiarazione di bollo e determinerà in ultima analisi l'importo dell'imposta di bollo da pagare.

Tuttavia, se l'HMRC ha motivo di credere che il lettore abbia sostituito la sua seconda casa con la residenza principale, può avviare un'indagine e il lettore potrebbe essere soggetto a sanzioni e al sovrapprezzo dell'imposta di bollo.

Ecco perché è così importante che il lettore riceva la consulenza di un avvocato immobiliare competente.

Mark Barrett aggiunge: Il tuo avvocato potrebbe sbagliarsi quando afferma che si applica l'imposta sulla seconda casa.

Poiché il lettore vende la propria casa per acquistarne una nuova, la tariffa più elevata non verrà applicata se vende la casa esistente lo stesso giorno in cui acquista la nuova casa, che è ciò che sembra essere il caso in questo caso.

A condizione che abbiano indicato la casa che stanno vendendo come loro abitazione, allora l'agevolazione è valida.

Se la nomina non è avvenuta, ma hanno vissuto nell'immobile che stanno vendendo e possono dimostrarlo, allora andrà comunque bene.

Il test riguarda la "volontà di permanenza" e per dimostrarla è necessario dimostrare di votare in quella zona, far inviare lì le dichiarazioni dei redditi e fornire qualsiasi altra prova che si vive e si lavora lì.

Come sempre in materia fiscale, anche il più piccolo dettaglio è importante, pertanto si consiglia al lettore di chiedere una consulenza professionale.

Sono certo che l'avvocato vorrà che il commercialista metta per iscritto le implicazioni fiscali, poiché l'avvocato non è un commercialista e non è assicurato per fornire consulenza fiscale, nonostante sia lo studio responsabile della presentazione dell'imposta di bollo.